记者陈梦妤，编辑廖丹
8月4日下午，北京土地市场见证了2026年以来备受瞩目的一宗住宅用地出让。朝阳区南磨房乡广渠路城中村改造项目0409-10地块，最终在北京公共资源交易中心被中海新城竞得。整个过程进行了线上6轮、线下185轮，共计191轮的激烈竞价。中海新城以83.99亿元的总价成功摘下，成交楼面价为8.14万元/平方米，溢价率达到19.13%，进而刷新了2026年北京市涉宅用地的成交总价记录。
《每日经济新闻》记者注意到，此次竞拍吸引了包括金茂、建发、中海新城、招商、保利以及“金隅+懋源”联合体等多家房企参与。在线下竞拍环节，中海新城表现尤为积极。招商和保利在不同阶段交替增加报价，金茂在后期也奋力加价，但最终中海新城凭借坚韧的竞争力获得了胜利。有趣的是，由于该地块紧挨着金茂在北京的广渠金茂府项目，因此在开拍前市场普遍猜测金茂具有强烈的竞得意愿。
中指研究院土地市场研究负责人张凯对每经记者表示，该地块坐落于朝阳区南磨房乡广渠路沿线，属于东三环核心区域近年来罕见的住宅供应机会。地块紧邻广渠路，周边包括珠江帝景、广渠金茂府等成熟高端社区分布，区域居住基础完善。自2012年以来，南磨房板块的新房累计供应规模相对较小，新增住宅显得尤为稀缺。2025年板块内能建东誉府小体量入市后迅速完成去化，成交均价达到了约10.6万元/平方米，这在一定程度上体现了区域对于改善型住房需求的吸收能力。
仅仅一周之前（7月28日），中海新城在朝阳酒仙桥1019-0013-1地块中经历了254轮的竞价，最终以46.814亿元、楼面价8.11万元/平方米、溢价25.84%的价格夺得了该地块，当时也创造下了2026年北京市宅地溢价率与楼面价均处于较高的记录。短短7天时间内，中海新城在朝阳核心区累计投入高达130.8亿元，新增的货值储备超过了200亿元。
张凯指出，区域二手房市场呈现出较强的坚挺态势，广渠金茂府的均价已超过10万元/平方米，部分房源的价格甚至更高。在新房方面，懋源·燕云台于7月25日开盘，报价约11.5万元/平方米，这进一步证明东三环核心区对于改善型房产市场价格承受力。他认为，项目的核心竞争力在于南磨房核心区稀缺的住宅供应、CBD的通勤便利优势，以及长期积累的改善需求；然而，项目也存在容积率高、低密属性不足的问题，对产品的开发能力提出了更高的要求。张凯分析，南磨房板块与外围区域不同，其核心矛盾并非库存压力，而是优质住宅供应不足。近年来，区域内大量存量住宅进入改善置换的周期，而新增高品质住宅供应有限，因此形成了较强的改善需求积累。未来项目销售业绩将主要取决于产品定位和市场周期。如果能够针对区域改善客群精心打造高品质住宅，将有望满足广渠路沿线多年累积的置换需求。
据《每日经济新闻》先前报道，北京今年已推出了35宗地块，其中“轨道站点周边”成为明显的约束条件，从第四轮清单开始，多数地块都绑定了这一要求。例如第六轮清单中的3宗地块全部位于朝阳区及轨道站点周边；第八轮清单的3宗地块同样全部位于轨道站点周边、市场需求突出的区域，其中海淀区四季青镇的地块起始价就已经突破85亿元，是年内北京挂牌出让地块中价格最高的一宗，计划于8月12日进行现场竞价。
由此可见，北京年内土拍的总价记录即将被再次刷新。
